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供地计划或超额市场影响能几何

2019-06-08 14:08:28 | 来源: 金融

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鉴于2011年和2012年连续两年未完成住宅土地供应计划,今年北京土地供应快马加鞭,或将在10月份就超额完成今年的供地计划。来自北京国土资源局的消息称,截至9月底,北京土地市场今年共推出土地1093公顷,其中住宅用地占比高达76.4%,同时,10月北京预计还将推出约150公顷的住宅用地,这将使得今年北京能提前完成商品住宅850公顷的年度供应计划。超额完成的宅地供应将对明年的市场产生怎样的影响?这些住宅的供应能否缓解房价上涨的压力呢?本刊特邀业内专家深入剖析。

土地有效供给是关键

住建部住房政策专家委员会副主任 顾云昌

目前市场上影响房价的主要因素就是土地供应量和货币的供应量,土地供应量的增加就意味着明年房子的有效供给增加,对房价的上涨肯定会有影响。以前调控抑制的主要是需求,在需求上做文章,对供应重视不够,去年和前年北京的供地计划都没有完成,导致下一年的供应紧张,今年显然在供应上下功夫了,10月份可能就超额完成了,如果都是有效供应,那么对房价的影响肯定是有的。有效的调控应该是两手抓的,既抓需求,也抓供应,像北京和上海这样的城市,是人口净流入的城市,需求量非常大,这就是说供应必须跟上,才能实现调控的目标。值得一提的是,土地供应要注重量,也要注重质,交通方便、配套齐全才是有效的供给,才能真正缓解需求压力。

增加供应对房价影响有限

国土资源部土地勘测规划院副总工程师 邹晓云

按照市场经济规律来说,调整供需关系就会影响到价格,但土地市场不是一个完全开放的市场,里面有众多的不可控因素,因此,今年土地供应的增加对明年房价的影响是有限的。我个人认为,从土地到房屋供应这其中还有一些不确定、不可控的因素,比如说,这些土地能否如期入市,有效地增加供应,土地供应能否有效的体现在新房的供应上面。同时,今年的供地计划虽然能超额完成,但供地结构和市场需求的结构还存在不对称的情况,不管出于什么需求买房,可能是投资投机,也可能是刚需、改善,无论如何,这种需求是存在的,但供应的土地中真正用于商品住宅的部分是有限的,这种不对称也会影响房地产市场的走势。

供应增加促进房价稳定

东亚新华地产营销总监 贾玉鹏

前两年土地供应未能如期完成计划使得今年的商品房出现供不应求之势,在一定程度上也推高了房价上涨的压力,而今年供地计划的超额完成肯定会增加明年市场的住宅供应,对稳定房价有非常大的作用。并且,今年的土地供应中还有很大一部分的保障房住宅面积,解决低收入阶层的居住问题,这都有利于明年房地产市场的平稳健康发展。从土地成交的市场反应上来看,房企对住宅用地青睐有加,住宅地块的出让往往能引起激烈的争抢,可见房企对未来的房地产市场很有信心。另外,今年商服金融类用地成交的也非常多,房企对这类地块的热情也在逐渐提高。不过,贾玉鹏还认为,房价在受到供应量影响的同时,还要受今年土地成交价格等因素的影响,如果没有政策调控等因素的出现,明年的房价依然有上涨的趋势。

缓解购房者恐慌入市情绪

亚豪机构市场总监 郭毅

过去的两年里,尽管短期内起到市场降温的作用,但是宅地供应稀缺影响了当前房地产市场尤其是房价的走势。从一定意义上来讲,过去几年土地市场总体上供应量少、供求关系紧张决定了当前房价仍然面临快速上涨的压力。这也就不难理解当前北京房价上涨速度为何在全国是了。今年土地供应的增加会补上之前两年土地供应的缺口,缓解供应紧张的局面,一般土地在7个月到12个月就能入市,这意味着今年成交的土地快可能年底就能入市,这在很大程度上会缓解购房者恐慌入市的情绪,也有更大的选择空间。

完成供应计划无法完全改变格局

伟业我爱我家副总裁 胡景晖

年度土地供应计划是一个阶段性工作计划,依照土地利用规划与城市规划制定,结合当年城市发展重点及宏观调控要求,指导年度土地出让工作,年中还会依据半年落实情况做调整,并无实质性法律实效。今年前三季度土地供应量超过去年全年水平,全年超出年初土地供应计划的可能性较大,但相比之前多年的土地供应不足而言,今年的土地供应超额无法对未来市场产生决定性作用。胡景晖认为当前土地供应量的增加,只能稍微缓解楼市供不应求的形势,无法完全改变当前格局。未来房地产调控,除了持续加大土地供应之外,更需要构建符合首都职能的综合调控机制,包括土地制度、税收制度、收入分配制度的改革。

供求关系决定房价上涨的压力

同策咨询研究部总监 张宏伟

在一线城市,由于商品住宅用地长期供应稀缺,导致商品住宅市场长期处于上涨状态。今年,一线城市如北京的土地供应节奏有所加快,这对于未来市场来讲有三点启示意义:首先,从供地特点来看,大多数地块属于自住型、改善型商品房用地,这对于满足北京自住需求市场会有一定积极意义。其次,当前来看,相关部门试图通过加大土地供应来缓解房价过快上涨的势头,但是,从目前来看,一线城市“人多地少”的特征没有办法使市场处于供求平衡的状态。第三,土地市场价格进入持续上涨通道,建造商品住宅的土地成本上涨,房价不可能不上涨,从这个角度来看,2013年北京的住房用地计划即使全部完成,商品住宅地供应仍将是稀缺的,这将导致商品住宅市场中长期处于上涨状态,终将助推楼市“阶段性”爆发。

京华时报桂瑰京华时报制图何将

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